Comment s'assurer en cas de loyers impayés ?

Vos locataires ont des loyers impayés ? Nous aborderons dans cet article toutes les options qui s’offrent à vous afin de régulariser cette situation.

En tant que propriétaire, il est important de gérer cette situation avec tact, car elle peut être source de stress pour vous et votre locataire. 

Il est nécessaire d’éviter que la situation ne s'aggrave et de minimiser les ennuis pour les deux parties.

La solution amiable

Votre locataire a peut-être des problèmes personnels à gérer, ce qui lui apporte une source de stress supplémentaire. Licenciement, charges médicales importantes ou crédits bancaires, les raisons menant à un défaut de paiement du loyer sont multiples. Ce genre de situation engendre également des préoccupations relatives à l'assurance en tant que locataire.

Discutez avec votre locataire calmement afin de connaître sa situation et savoir si le montant du loyer impayé peut être régularisé avec un délai supplémentaire. Il est important de prendre en compte les revenus du locataire pour évaluer ses capacités de paiement et envisager des options adaptées.

La résolution amiable est en principe obligatoire pour un montant de loyer impayé de moins de 5 000 €. Cependant, même si le montant impayé est supérieur à 5 000 €, il est toujours préférable d'adopter cette méthode en premier lieu, avant d'envisager d'autres démarches comme la mise en place d'une garantie ou le recours à l'assurance des loyers impayés.

Le conciliateur de justice 

Parmi vos options en tant que propriétaire, si vous pensez que votre locataire ne sera pas de bonne foi et que vous souhaitez un accompagnement légal, la meilleure méthode consiste à faire appel à un conciliateur de justice, qui est un service gratuit.

Le conciliateur de justice va vous permettre, en tant que propriétaire, de proposer un accord à votre locataire en mettant en place un échéancier de paiement. S’il y a un accord par son biais, le conciliateur va émettre un constat d'accord qui aura force exécutoire auprès de la justice.

Par conséquent, si cet accord n'est pas respecté par le locataire concerné, vous pourrez saisir la justice.

La garantie loyers impayés (GLI)

Qu'est-ce que la GLI ?

La garantie loyers impayés est une assurance à laquelle le propriétaire bailleur souscrit afin de le protéger en cas de loyer impayé, d'autres taxes locatives, de dégradations, frais judiciaires et indemnités d'occupation.

Quelles garanties sont incluses dans un contrat d'assurance loyers impayés ?

Les garanties qui vont sécuriser votre investissement immobilier en tant que propriétaire et garantir votre indemnisation comprennent : 

• L'indemnisation des loyers et charges impayés. 
• L'indemnisation et la prise en charge des dégâts causés au logement par un locataire
• L'indemnisation et la prise en charge des frais de procédure judiciaire et d'expulsion du locataire.

Ces garanties sont incluses dans la plupart des contrats d'assurance. Vérifiez bien votre contrat avant de le signer pour vous en assurer.

Quelles sont les démarches pour souscrire la GLI ?

Vérifiez que vous êtes éligible à la GLI

Afin d'être assuré, il faut tout de même respecter certaines conditions d'éligibilité à la GLI. Nous avons répertorié une liste de tous les documents nécessaires à la constitution de votre dossier d'admission afin de faciliter au mieux vos démarches de souscription.

Cadre juridique : 

• Non-cumul : Interdiction d'avoir un garant (caution) si le locataire est salarié (sauf si étudiant/apprenti).
• Propriété : Capacité à prouver sa propriété (titre de propriété ou taxe foncière).
• Gestion : Engagement à réviser le loyer annuellement (IRL) et régulariser les charges.

Le logement : 

• Usage : Doit être la résidence principale du locataire (exclut le saisonnier/secondaire).
• DPE : Classe F minimum obligatoire en 2025 (les passoires thermiques classées G sont inéligibles).
• Décence : Le logement doit respecter les critères de décence énergétique et technique en vigueur.

Le profil du locataire : 

• Solvabilité : Revenus nets mensuels d'au moins 3 fois le montant du loyer (taux d'effort < 33-35 %).
• Stabilité pro : CDI hors période d'essai, ou CDD avec plus de 8 mois restants.
• Indépendants : Minimum 2 ans d'activité ininterrompue avec bilans positifs.

Le dossier et les pièces justificatives : 

• Identité : Pièce d'identité en cours de validité.
• Revenus : 3 derniers bulletins de salaire et dernier avis d'imposition complet.
• Authenticité : Vérification de la cohérence des documents (codes 2D-Doc, DossierFacile).

Le délai : 

• Délai : Souscription idéalement avant la signature ou maximum 15 jours après l'entrée.
• Locataire en place : Si > 6 mois, aucun incident de paiement sur les 6 à 12 derniers mois.
• Carence : Respect d'un éventuel délai de carence (souvent 3 mois) pour les locataires déjà installés.

Quelles sont les étapes pour souscrire l'assurance GLI ?

Si vous êtes éligible à la GLI, commencez par choisir votre assureur. Comparez chaque assureur afin de savoir quelles options sont les plus adaptées à votre situation actuelle, vos attentes, et vos besoins en matière de protection.

Lorsque vous avez déterminé quel assureur correspond le mieux à vos besoins, constituez le dossier de votre locataire.

Voici une liste des éléments à inclure dans le dossier sur votre locataire : 

Justificatif d'identité : 

• Carte Nationale d'Identité (CNI) française ou étrangère (recto verso).
• Passeport français ou étranger.
• Permis de conduire (français ou étranger).
• Titre de séjour en cours de validité (obligatoire pour les ressortissants hors UE).

Justificatif de domicile : 

• Les 3 dernières quittances de loyer (si le candidat est déjà locataire).
• Attestation d'hébergement (si le candidat est hébergé à titre gratuit).
• Dernier avis de taxe foncière ou titre de propriété (si le candidat est propriétaire).

Justificatif d'activité professionnelle :

• Pour les salariés : Contrat de travail signé (ou attestation employeur de moins de 3 mois précisant le poste, la rémunération et l'absence de période d'essai/préavis). Ce document est essentiel pour établir la garantie de paiement des loyers.
• Pour les indépendants / dirigeants : Extrait K-bis de moins de 3 mois (commerçants) ou extrait D1 (artisans). Copie de la carte professionnelle (professions libérales). Cela permet d'assurer la régularité des paiements et de minimiser les risques d'impayés.
• Pour les étudiants : Carte d'étudiant ou certificat de scolarité pour l'année en cours. En cas de location, cela peut faciliter l'accès à un logement sans avoir à fournir de revenus réguliers, mais il est nécessaire de justifier d'une garantie, comme un parent caution.

Justificatifs de ressources :

• Pour tous : Le dernier avis d'imposition (ou avant-dernier selon la période de l'année).
• Pour les salariés : Les 3 derniers bulletins de salaire.
• Pour les indépendants : Les 2 derniers bilans (ou attestation de revenus établie par un expert-comptable).
• Pour les retraités : Dernier bulletin de pension ou attestation de caisse de retraite.
• Autres : Justificatifs de prestations sociales (APL, allocations familiales) si pris en compte par l'assureur.

Documents contractuels : 

• Bail de location : Daté et signé par toutes les parties, contenant une clause résolutoire.
• État des lieux d'entrée : Signé et contradictoire.
• Attestation d'assurance habitation : Fournie par le locataire pour le logement concerné.

La garantie VISALE protège du non-paiement des loyers

Qu'est-ce que la garantie VISALE ? 

Contrairement à une Assurance Loyers Impayés (GLI) classique, la garantie VISALE n'est pas un contrat d'assurance, mais une caution publique et gratuite. Elle est gérée par Action Logement et s'adresse aux profils dits "atypiques" (jeunes, salariés précaires) pour faciliter leur accès au logement.

Le principe est simple : si le locataire ne peut plus payer son loyer, Action Logement règle le propriétaire directement, puis se charge de récupérer les sommes auprès du locataire via un échéancier. 

Atout majeur, cette caution est 100 % gratuite, tant pour le propriétaire que pour le locataire.

Qui peut bénéficier de la garantie VISALE ?

La garantie se divise en deux grandes catégories de bénéficiaires :

Les jeunes de 18 à 30 ans

C'est la cible principale du dispositif. Quel que soit leur statut, ils sont éligibles :

• Étudiants et alternants.
• Jeunes actifs (en CDI, CDD ou intérim).
• Jeunes en recherche d'emploi.

Les plus de 30 ans (sous conditions)

Pour les plus de 30 ans, l'éligibilité est liée à la situation professionnelle. Sont concernés les salariés du secteur privé ou agricole qui sont :

• En poste depuis moins de 6 mois (hors CDI confirmé). Cela inclut les CDD, les contrats d'intérim ou les périodes d'essai de CDI.
• En mobilité professionnelle (mutation).
• Détenteurs d'une promesse d'embauche (datant de moins de 3 mois).
• Gagnant jusqu'à 1 710 € nets par mois (seuil de revenus pour les salariés en poste).

Garantie VISALE : quelle indemnisation pour les propriétaires ?

Sont couverts par cette caution institutionnelle :

• Les impayés de loyers et charges : Jusqu'à 36 mensualités dans le parc privé.
• Les dégradations locatives : Remboursement des frais de remise en état (dans la limite de 2 mois de loyer et charges).
• La procédure juridique : Action Logement prend en charge les démarches de recouvrement.

Condition spéciale pour le bail mobilité 

Ce bail, qui a été introduit par la loi ELAN, permet d'avoir un contrat de location courte durée, idéal notamment pour les étudiants étrangers qui sont de passage.

Il concerne les contrats de location allant de 1 à 10 mois seulement.

Est-ce que votre logement est éligible à la garantie VISALE ?

Tous les logements ne sont pas acceptés. Il est donc très important de connaître les conditions d'éligibilité, notamment en ce qui concerne les loyers et les types de documents requis.

Tout d'abord, le logement ne peut être autre que principal, sauf dans le cas d'un bail mobilité. Les propriétaires doivent s'assurer que le contrat de location est bien établi pour éviter les impayés.

Ensuite, le logement doit se trouver en France métropolitaine, DROM et COM uniquement. Les locataires doivent veiller à avoir une assurance adéquate pour couvrir les risques d'impayés.

Le loyer maximum ne doit pas dépasser 1 940 € en Île-de-France et entre 1 365 et 1 575 € pour le reste de la France.

Enfin, le taux d'effort ne doit pas dépasser 50% des ressources financières du locataire. Dans ce cas, il est plutôt conseillé de regarder les autres options qui s’offrent à vous pour vous couvrir.

Questions fréquentes sur les loyers impayés 

Quelles sont les options en cas de loyers impayés ?

Tentez d'abord une résolution amiable avec un échéancier de paiement avant de saisir la justice ou d'utiliser vos garanties.

Le conciliateur de justice est-il payant ?

Non, ce service est entièrement gratuit et permet d'obtenir un accord ayant force exécutoire.

Qu'est-ce que la Garantie Loyers Impayés ou GLI ?

C'est une assurance privée souscrite par le propriétaire pour rembourser les impayés, les dégradations et les frais de procédure.

Un logement classé G est-il éligible à la GLI ?

Non, le logement doit avoir un DPE classé F minimum en 2025 pour être assurable.

Quelle est la condition de revenus pour la GLI ?

Le locataire doit gagner au moins trois fois le montant du loyer charges comprises.

Peut-on cumuler un garant et une assurance GLI ?

Non, le cumul est interdit sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.

Qu'est-ce que la garantie VISALE ?

C'est un cautionnement gratuit d'État géré par Action Logement pour les jeunes et les salariés précaires.

Qui peut bénéficier de VISALE ?

Tous les jeunes de 18 à 30 ans et les salariés de plus de 30 ans en contrat précaire ou gagnant moins de 1 710 €.

Quelle est la durée de couverture de VISALE ?

La garantie couvre jusqu'à 36 mois d'impayés de loyers et charges.

Quel est le loyer maximum pour VISALE ?

Le loyer ne doit pas dépasser 1 940 € en Île-de-France et entre 1 365 € et 1 575 € ailleurs.

Quels sont les documents indispensables pour le dossier locataire ?

Une pièce d'identité, le dernier avis d'imposition, les trois derniers bulletins de salaire et le bail signé.