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Location immobilière : le guide ultime

05/05/2023 - Lucas
6mn

Vous êtes propriétaire et souhaitez mettre votre appartement ou votre maison en location ? Quels critères votre bien doit-il respecter ? Quelles questions devez-vous vous poser avant de louer votre bien ?
Quelles sont les démarches à effectuer et les règles à connaître ? Voici le guide de la location immobilière en 2023.

Une obligation du bailleur : louer un logement décent

La location de biens immobiliers est encadrée par la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Son article 6 est clair : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement
décent ».

La loi SRU du 13 décembre 2000 et son décret du 30 janvier 2002 décrivent les critères d’un logement décent, à savoir une surface minimale d’au moins 9 m², l’absence de risques pour la
sécurité et la santé du locataire, l’absence d’animaux nuisibles et de parasites et un minimum d’équipements.

À noter : depuis le 1er janvier 2023, les logements dits « passoires thermiques » sont interdits à la location, en application de la loi Climat et Résilience. L’interdiction est graduelle. Elle concerne aujourd’hui les biens immobiliers dont la consommation annuelle d’énergie finale dépasse 450
kWh par m² de surface habitable. En France métropolitaine, l’interdiction s’étendra en 2025 à tous les logements classés G dans le diagnostic de performance énergétique (DPE), puis en 2028 aux biens
classés F et en 2034 à ceux classés E. Depuis le 1er juillet 2021, la classe énergétique doit être mentionnée dans l’annonce de location et le DPE annexé au bail.

Les questions à se poser avant de mettre son bien en location

Avant de mettre votre appartement ou votre maison en location, voici quelques questions à vous poser. Les réponses déterminent le type de contrat, la durée du bail et les démarches pour louer.

Louer meublé ou nu ? Location de courte ou longue durée ?

Les deux questions sont liées. Un bien immobilier peut être loué « meublé » ou « nu ». L’option choisie détermine :

  • La durée du bail : si vous louez votre logement nu, la durée minimale du contrat de location est de 3 ans. Elle est réduite à 1 an – voire 10 mois pour un bail mobilité -, si le logement est loué
    meublé.
  • Le délai de préavis pour donner congé au locataire : il est de 6 mois pour une location nue et de 3 mois pour une location meublée.
  • La déclaration fiscale : la location meublée est considérée comme une activité commerciale. Les revenus locatifs sont déclarés comme bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les loyers
    perçus avec la location nue sont imposables comme revenus fonciers.

Si vous décidez de louer votre logement meublé, la liste des meubles et équipements minimum est fixée par la loi ALUR de 2014.

Colocation ou non ?

La colocation est une option séduisante si vous louez une grande surface. Son principal avantage : plusieurs locataires garantissent le loyer. Les garants sont aussi solidaires. Chacun est responsable du paiement de la totalité du loyer, et non seulement de la quote-part de la personne qu’il couvre.

Pour bénéficier de cette protection solide, le bail doit inclure une clause de solidarité conformément rédigée.

Louer en direct ou via un intermédiaire ?

Louer sa maison ou son appartement est synonyme de contraintes administratives de location et de gérance. Recherche des locataires, rédaction du bail, réclamation des loyers, gestion des litiges, départ du locataire,…: ces tâches représentent un investissement élevé en temps et en énergie.

La solution la moins onéreuse est la gestion directe. Celle-ci permet de garder la maîtrise totale de la gérance. Elle garantit aussi une rentabilité maximale à votre investissement locatif. Si vous êtes disponible et prêt à gérer un éventuel litige, ce mode de gestion peut vous correspondre. Des logiciels de gestion locative aident à gagner du temps en automatisant les tâches répétitives comme les avis d’échéance et les
quittances.

Passer par une agence immobilière libère d’un maximum de contraintes. Elle se charge de toutes les missions liées à la location et à la gérance. Cette solution séduisante a un inconvénient majeur : son coût. N’hésitez pas à comparer les offres de plusieurs agences avant de faire votre choix.

La plateforme de gestion locative en ligne est une solution intermédiaire moins connue. Comme une agence traditionnelle, elle s’occupe de la gérance courante, pour un coût réduit. Cependant, le bailleur peut rester en relation avec son locataire grâce à une interface.

La solution la plus adaptée pour vous dépendra de vos capacités budgétaires, de votre éloignement géographique, de votre disponibilité ou encore du nombre de biens que vous avez en location.

Comment se protéger des impayés ?

La crainte des impayés est le principal frein à la location. Pour vous protéger, vous avez deux options : la caution ou l’assurance GLI (Garantie des Loyers Impayés). Les deux ne sont pas cumulables.

Le garant est la personne qui s’engage à prendre en charge le paiement du loyer et des charges en cas d’impayés du locataire. La loi ne réglemente pas le montant des revenus qu’il doit justifier. En règle générale, ils représentent 3 à 4 mois de loyer. Certains locataires bénéficient de la Garantie Visale.
C’est alors Action Logement qui se substitue à eux en cas d’impayés pour une durée maximale de couverture de 36 mois cumulés.

La deuxième option est de souscrire une assurance GLI. Il est important de vérifier toutes les lignes du contrat avant signature. Durée de la couverture, conditions d’intervention, délai de carence, plafond d’indemnisation,… : de nombreuses clauses diffèrent d’un assureur à l’autre.

Comment mettre votre bien immobilier en location ?

Si vous confiez la location de votre maison ou appartement à une agence immobilière, celle-ci s’occupe de toutes les démarches. Sinon, voici quelques conseils pour sécuriser votre démarche.

L’annonce de location : que doit-elle mentionner ?

LeBonCoin.fr, Pap.fr, SeLoger.com, réseaux sociaux, annonces locales,… : vous avez l’embarras du choix pour diffuser votre annonce de location. Sa rédaction doit être très précise. Le risque ? Qu’elle soit qualifiée de trompeuse, un délit sanctionné par la loi.

Dans votre annonce, vous devez mentionner le type de logement loué, sa situation géographique, le montant mensuel du loyer et des charges et la performance énergétique (classe énergétique et dépenses théoriques de chauffage). Pour attirer, n’oubliez pas d’ajouter des photos récentes et représentatives.

L’organisation des visites

L’organisation des visites est une tâche chronophage. N’hésitez pas à indiquer dans l’annonce les jours et créneaux horaires de visite. Pour gagner du temps, vous pouvez aussi transmettre en amont
la liste des pièces nécessaires pour présenter une demande de location.

Le dossier locataire : quels documents pouvez-vous demander ?

La liste des documents du dossier locataire est encadrée. Il est possible de demander à votre potentiel locataire :

  • Un seul justificatif d’identité en cours de validité (carte d’identité, passeport, permis de conduire, carte de séjour, de résident ou de ressortissant européen).
  • Un seul justificatif de domicile (3 dernières quittances de loyer, attestation d’hébergement, avis de taxe foncière).
  • Un ou plusieurs justificatif(s) de situation professionnelle (contrat de travail ou de stage, certificat de scolarité, carte professionnelle, certificat d’identification Insee,
    extrait K-bis, etc.)
  • Un ou plusieurs justificatif(s) de ressources (3 derniers bulletins de salaire, deux derniers bilans comptables, justificatifs d’allocations ou d’indemnités, revenus fonciers, avis d’imposition ou de non-imposition, simulation des allocations logement,
    etc.)

Vous n’avez pas le droit d’exiger des éléments relatifs à la santé ou à la situation judiciaire, financière ou familiale. Vous ne pouvez pas non plus exiger de chèque de réservation ni une autorisation de
prélèvement automatique.

Concernant la caution, la liste des documents diffère légèrement pour les justificatifs d’identité et de domicile. Vous pouvez exiger la carte d’identité, le passeport ou le permis de conduire et la dernière quittance de loyer, la dernière facture d’eau, de gaz ou d’électricité, l’attestation d’assurance logement ou le dernier avis de taxe foncière.

La rédaction du bail : existe-t-il des modèles ?

Le bail de location est un document légal à valeur juridique. Il doit inclure des éléments
obligatoires
: informations sur les parties, désignation du logement loué, modalités de location, informations sur le loyer et sa révision, clauses de résiliation, conditions de règlement, etc. Des
clauses spécifiques doivent êtres intégrées selon que vous louez votre bien vide, meublé ou en colocation (clause de solidarité, clauses résolutoires,…).

Vous pouvez téléchargez un modèle de contrat de location sur un site d’autorité en veillant à vérifier sa conformité avec la législation immobilière en cours.

Les autres documents à annexer

Vous devez annexer au contrat de location les diagnostics techniques obligatoires, l’état des lieux d’entrée, l’attestation d’assurance habitation du locataire, ainsi que la notice informative relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs. Vous avez maintenant toutes les clés en main pour louer en toute sérénité votre maison ou appartement en 2023.

Pour plus de précisions sur les règles à respecter, les documents obligatoires et les évolutions législatives, vous pouvez consulter le site officiel de l’administration française www.service-public.fr

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