Achat en copropriété : conseils et astuces

Vous avez un coup de cœur pour une maison en copropriété ? Vous envisagez de vous porter acquéreur d’un appartement dans un immeuble ? Le prix ne doit pas être votre seul critère. C’est peut-être le projet de votre vie. Vous ne devez pas vous tromper ! Tout achat immobilier requiert prudence et exigence. C’est encore plus vrai si vous achetez en copropriété. Un mauvais choix peut être désastreux, en termes de finances, de voisinage ou de revente. Avant de vous lancer dans l’immobilier en copropriété, enfilez votre manteau de détective et traquez les indices révélateurs de l’état de votre futur logement et de son environnement. Voici quelques conseils pour mener votre enquête et optimiser votre achat en copropriété.

Qu’est-ce qu’une copropriété ?

Une copropriété est un immeuble ou un terrain appartenant à plusieurs personnes et divisé en lots privés et communs.

Un achat en copropriété est synonyme de :

• Parties privatives comme une maison, un appartement, un parking et/ou une cave. Chaque partie constitue un lot.
• Une quote-part des parties communes appelée tantièmes de copropriété. Le nombre de tantièmes détenus par chaque copropriétaire est calculé en fonction de la superficie, de la situation et de la consistance du lot. L’étage, un balcon, une cave… C'est autant d'éléments influençant votre quote-part.

Les tantièmes de copropriété : à quoi ça sert ?

La répartition des tantièmes entre copropriétaires est précisée dans l’état descriptif de division (EDD) du règlement de copropriété.

Le nombre de tantièmes détermine le nombre de voix dont chaque copropriétaire dispose pour voter en assemblée générale. Il permet aussi de répartir les charges. Plus votre quote-part est importante, plus vous aurez de poids dans les décisions. Mais plus vos charges seront élevées, lors de l'isolation des murs pas l'extérieure, par exemple.

Les deux formes de copropriétés

On distingue deux formes de copropriétés : les copropriétés verticales et les copropriétés horizontales.

La copropriété verticale désigne un immeuble collectif divisé en appartements. La copropriété horizontale est constituée d’un terrain commun, de maisons et d’équipements collectifs. Vous n’êtes pas le propriétaire exclusif du terrain sur lequel est construite votre maison. Vous en êtes copropriétaire et disposez d’un droit de jouissance. Si vous souhaitez réaliser des travaux dans votre jardin, vous devez obtenir l’accord des copropriétaires. Confondre copropriété horizontale et lotissement est une erreur commune. La différence ? Dans le lotissement, vous êtes l’unique propriétaire de votre terrain.

Comment sont gérées les copropriétés ?

Sachez que dans le cadre d’un achat en copropriété, les copropriétaires sont les gestionnaires. Au moins une fois par an, ils doivent se réunir en assemblée générale. Travaux dans les parties communes, signatures de contrats ou modifications de parties privatives : les grandes décisions sont prises par cette instance.

La gestion quotidienne est assurée par un syndicat de copropriété. Il exécute le règlement de copropriété, maintient à jour le carnet d’entretien, supervise les travaux, assure la gestion financière et administrative, organise les assemblées générales et suit les décisions.

Le syndic peut être composé de copropriétaires bénévoles. Pour les grands ensembles, il est recommandé de faire appel à un syndicat professionnel. Un conseil syndical composé de copropriétaires élus supervise la gestion du syndic.

6 conseils pour bien acheter en copropriété

Mener une véritable enquête financière et technique aidera à garantir votre achat en copropriété. Même si vous avez confiance dans le vendeur ou l’agence immobilière, vérifiez par vous-mêmes les renseignements fournis sur le logement et la copropriété.

Conseil 1 : vous assurer du montant de vos futures charges de copropriété

Si vous achetez en copropriété, le prix ne doit pas être votre unique point d’attention. Votre capacité financière doit couvrir votre prêt mais aussi les charges communes.

En effet, les provisions de charges financent les coûts de fonctionnement, les travaux de rénovation et de maintenance et les frais de gestion de la copropriété (honoraires de syndic, assurance, taxe foncière,…). Néanmoins, toutes ne sont pas obligatoires. Certains copropriétaires sont exemptés des charges dites spéciales. Par exemple, si votre appartement est en rez-de-chaussée, vous ne paierez pas l’ascenseur, sauf s’il dessert une partie commune en sous-sol.

En conséquence, plus les copropriétés offrent de services, plus les charges sont élevées. Un ascenseur, un chauffage collectif, des espaces verts, un parking et/ou un gardien font grimper la note.

Dans vos calculs, vous devez tenir compte de la cotisation annuelle au fonds de travaux. Cette épargne constituée par les copropriétaires aide à financer des travaux obligatoires imposés par la loi. Il peut aussi exister un fonds de roulement. C’est une avance de trésorerie pour payer les dépenses imprévues et urgentes.

Le montant de vos charges dépendra de vos tantièmes. Demandez l’échéancier des appels de fonds. Vous pourrez anticiper les prochains prélèvements et éventuellement les inclure dans votre prêt immobilier pour plus de sérénité la première année.

Conseil 2 : vous renseigner sur les projets de travaux

Les charges sont réévaluées chaque année en fonction du budget prévisionnel et des travaux votés.

Par conséquent, afin d’éviter les mauvaises surprises, jetez un œil attentif aux procès-verbaux d’assemblée générale avant de vous lancer dans un achat en copropriété. Ils vous fourniront des informations précieuses sur les investissements votés, mais aussi
sur un éventuel projet de rénovation en discussion. Un ravalement de façade, une isolation thermique, une réhabilitation de la toiture ou encore une réfection de voirie pourraient avoir un lourd impact sur vos charges !

Conseil 3 : détailler l’état de la copropriété

Vous visitez un bien dans une copropriété. Demandez à votre guide, vendeur ou agence, de vous montrer chaque partie commune. L’état de la cage d’escalier, des caves, équipements collectifs ou parkings est un bon indicateur du niveau de vétusté et d’entretien de la copropriété.

N’hésitez pas à consulter le carnet d’entretien. Vous pourriez constater des pannes récurrentes de l’ascenseur et en déduire de probables dépenses à venir…

Vous pouvez également prolonger votre enquête avec un professionnel. Son œil avisé vous aidera à repérer d’éventuels « vices cachés ».

Conseil 4 : analyser la santé financière de la copropriété

En tant que futur acquéreur, vérifiez la situation financière de la copropriété. A-t-elle des dettes ? Existe-t-il des impayés ?

Un taux élevé d’impayés peut être le signe d’une gestion inefficace du syndic. Cela peut également conduire à terme à l’abandon de l’entretien des parties communes par manque d’argent. Une perspective peu réjouissante.

Conseil 5 : vérifier les ventes en cours dans la copropriété

Plusieurs panneaux « À vendre » ornent l’immeuble ? Cela doit vous alerter. Cela peut signifier une instabilité financière de la copropriété, une mauvaise gestion du syndicat, un immeuble vétuste, des problèmes de voisinage ou autres surprises désagréables.

Conseil 6 : observer les relations de voisinage

Pour ressentir l’ambiance qui règne dans la copropriété, de premiers indices se cachent dans les procès-verbaux d’assemblée générale. Des échanges houleux, des décisions adoptées de justesse, des abstentions nombreuses témoignent de tensions.

Vous pouvez aussi errer dans la copropriété en journée et soirée, observer les rapports entre voisins, découvrir d’éventuels troubles et interroger des habitants et de récents acquéreurs.

Décrypter les documents obligatoires

Pas de panique devant la liste des informations à vérifier. La loi impose des obligations au vendeur vis-à-vis de l’acheteur. Au plus tard le jour de la signature du compromis ou de la promesse de vente, celui-ci doit remettre à l’acquéreur des documents obligatoires. Ils constituent des preuves irréfutables pour aider votre prise de décision.

Le syndicat de copropriété établi le pré-état daté. Il recense les information sur :

• La situation financière de la copropriété : montant des charges courantes et des charges hors budget prévisionnel payées par le vendeur lors des deux précédents exercices comptables, situation des impayés, dette fournisseurs et montant du fonds de travaux.
• La gestion de la copropriété : règlement de copropriété, état descriptif de division, procès-verbaux d’assemblée des trois dernières années, droits et obligations des copropriétaires et fiche synthétique financière et technique.
• L’état de la copropriété : carnet d’entretien et diagnostic technique global s’il a été réalisé.

Et si vous découvrez de mauvaises surprises ?

Le marché immobilier est tendu. Sous l’effet du stress, vous pouvez être tenté de réserver rapidement un appartement ou une maison. Signer le compromis ou la promesse de vente ne vous engage pas. La loi offre à l’acheteur un délai de réflexion de 10 jours. Vous pouvez vous rétracter en envoyant au vendeur une lettre recommandée avec accusé de réception.

Profitez de ces 10 jours pour mener votre enquête, consulter le dossier et demander des conseils. Ainsi, vous vous donnerez l’assurance de transformer votre achat en copropriété en l’achat immobilier de votre vie.