Quelles sont les obligations du propriétaire envers son locataire ?

Tout au long du bail, le locataire doit respecter certaines obligations généralement inscrites dans le contrat de location. Il a notamment l’obligation d’entretenir le logement et de souscrire une assurance habitation avec des garanties le couvrant en cas de dommage. Mais le propriétaire aussi est soumis à certaines obligations légales envers son locataire. Pour vous aider à y voir plus clair, voici la liste des obligations du propriétaire envers le locataire.

Les différentes obligations du propriétaire

Mettre son logement à disposition d’un locataire entraîne un certain nombre de responsabilités pour le propriétaire. La loi du 6 juillet 1989 précise quelles sont les responsabilités d’un propriétaire envers son locataire. Ces obligations légales doivent être respectées afin d’entretenir de bons rapports locatifs et d’éviter les litiges. Les obligations du propriétaire-bailleur sont les suivantes :

Obligations du propriétaire : fournir un logement décent

Le décret du 30 janvier 2020 fixe la notion de décence d’un logement. Il précise les conditions que doit respecter l’habitation pour répondre aux besoins de sécurité physique et de santé des locataires. Fournir un logement décent consiste donc à :

• Proposer une surface habitable d’au moins 9m2 avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m
• Fournir tous les équipements de confort. C’est à dire des installations d’eau potable, des sanitaires, un système d’évacuation des eaux usées, un réseau électrique ou encore un espace cuisine
• Veiller à la performance énergétique du logement afin d’offrir un confort thermique au locataire et d’éviter les déperditions d’énergie
• Veiller à la salubrité du logement en le protégeant contre les infiltrations d’air ou d’eau et en évitant la prolifération des nuisibles et des parasites
• Proposer au moins un éclairage naturel suffisant dans la pièce de vie et un système d’aération

Transmettre tous les documents nécessaires

Autres obligations du propriétaire envers son locataire : la transmission de tous les documents obligatoires. Dans le cadre d’une location, plusieurs documents doivent être signés entre le bailleur et le locataire, il s’agit notamment du :

• Contrat de location : il doit être signé par les deux parties et une copie doit être fournie au locataire. D’autres documents doivent également être annexés au bail comme le dossier de diagnostic technique (DDT) et l’état des lieux d’entrée.
• La justification du montant des charges : à tout moment et notamment en cas de régularisation, le propriétaire doit fournir à son locataire les documents justifiant du montant des charges.
• La justification de la réévaluation des loyers : si le loyer augmente, notamment lorsqu’il est indexé sur l’indice IRL, le propriétaire doit en informer le locataire et joindre des documents justificatifs.
• La quittance de loyer : il n’est pas obligatoire de l’envoyer tous les mois mais elle doit être fournie au locataire s’il en fait la demande lors des paiements des loyers.

Garantir une jouissance paisible des lieux

Garantir un usage paisible et total des lieux fait partie des obligations du propriétaire envers le locataire. La notion de jouissance paisible signifie notamment que le propriétaire ne peut pas interdire au locataire de faire la fête, de recevoir ou d’héberger des proches chez lui. 

Il ne peut pas non plus interdire de fumer à l’intérieur du logement ou d’avoir un animal domestique (à l’exception des animaux dangereux). 

Le propriétaire n’a pas non plus le droit de se présenter chez son locataire dès qu’il le souhaite ou de lui imposer une visite de contrôle (sauf si une clause a été ajoutée au bail de location). 

Enfin, le propriétaire est tenu d’assurer la quiétude de son locataire. Il est donc responsable des troubles que pourrait notamment causer le voisinage.

S’assurer du bon fonctionnement des équipements

Les obligations du propriétaire-bailleur passent aussi par une vérification régulière du bon fonctionnement des équipements de l’habitation. S’il s’agit d’un logement vide, le bailleur doit s’assurer du bon fonctionnement du tableau électrique, du chauffage et de climatisation. 

S’il s’agit d’une location meublée, il doit s’assurer que tous les meubles et appareils fournis sont en état de fonctionnement.

Quel sont les travaux à la charge du propriétaire ?

La souscription d’une assurance habitation et l’entretien courant du logement sont à la charge du locataire du bien immobilier. Néanmoins, la plupart des travaux de réparation ou de mise aux normes doivent être assumés par le bailleur. C’est notamment le cas pour la réparation de la chaudière, de la robinetterie, des volets ou de la façade. 

Le propriétaire est également tenu d’assurer les travaux des parties communes. Durant toute la durée du bail, il se doit de prendre en charge la réparation des équipements vétustes ou défectueux. En cas de négligence ou de mauvais entretien, ce sera au locataire de remettre en bon état.

Lorsque les obligations du propriétaire ne sont pas respectées dans le logement qu’il loue, le locataire est en droit de se retourner contre son bailleur. Il doit dans un premier temps informer le propriétaire des éventuels problèmes rencontrés dans le logement. 

Si le bailleur ne fait pas le nécessaire, le locataire peut alors le mettre en demeure afin de faire respecter ses droits. Et si après un délai de 2 mois il ne répond toujours pas à ses obligations, le locataire peut saisir le greffe du tribunal ou la commission départementale de conciliation.