Encadrement des loyers : quels changements en 2022 ?

Depuis quelques années, le prix des loyers a flambé dans certaines villes de France. Il s’agit d’une réalité à laquelle doivent faire face de nombreux français qui n’arrivent plus à se loger correctement. Un constat qui a donc amené l’Etat à légiférer et à proposer une mesure phare : l’encadrement des loyers. Promulguée le 23 novembre 2018, la loi Élan qui pose les bases de cette mesure a déjà porté ses fruits. Mais qu’en est-il de l’encadrement des loyers en 2022 ? On vous dit tout.

Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

Une première mouture de cette mesure pour le logement a déjà vu le jour en 2014 sous Cécile Duflot avec la promulgation de la loi Alur (Accès au Logement et Urbanisme Rénové). Celle-ci permettait de stabiliser les loyers à Lille et à Paris intra-muros entre 2015 et 2017. Cette loi est abrogée.

Mais le 23 novembre 2018, le sujet refait surface avec l’entrée en vigueur de la loi Élan (Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique). Cette loi réactive l’encadrement des loyers pour tous les baux signés à partir du 1er juillet 2019 dans les villes concernées et ce, pour une durée d’au moins 5 ans.

Cette mesure a donc pour objectif d’interdire aux propriétaires de fixer un loyer supérieur au montant maximum autorisé. Lorsque le bien est en location pour la première fois, le bailleur fixe librement le loyer. En revanche, il ne pourra pas l’augmenter entre deux locataires. Quelques exceptions sont toutefois prévues notamment si le bailleur réalise des travaux. C’est également le cas ou que le montant des loyers est manifestement sous-évalué.

Comment on calcule le loyer de référence ?

Pour mettre en place l’encadrement des loyers dans leur commune, les villes doivent envoyer leur candidature qui passera devant une commission. Plusieurs critères entrent en compte afin de déterminer si elles sont aptes à appliquer cette mesure. Elles doivent notamment démontrer un écart important entre le prix moyen des loyers dans le parc locatif privé et dans le parc locatif social, un prix moyen des loyers globalement élevé mais aussi de faibles perspectives d’évolution dans l’offre de logements.

Après l’acceptation de la candidature, on calcule un loyer de référence. Il sert de base pour la fixation des loyers au sein de la commune ou du quartier. Dans chaque ville, un observatoire des loyers a été créé afin d’effectuer le calcul du loyer de référence. A paris il s’agit de l’Olap (Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne).

Plusieurs éléments sont pris en compte pour la fixation du loyer de référence :

– La localisation du logement

– Le type de location (vide ou meublée)

– La date de construction de l’immeuble

– Le nombre de pièces du bien

Ces informations permettent de fixer plusieurs montants qui sont :

– Le loyer de référence médian qui sert de base aux propriétaires pour fixer leur loyer

– Le loyer de référence minoré (- 30% du prix de référence médian) qui fixe le montant en dessous duquel le loyer ne devrait pas descendre

– Et le loyer de référence majoré (+ 20% du prix de référence médian) qui fixe le prix plafond maximum.

Un exemple de calcul

Par exemple, le montant du loyer de référence pour la période du 1er juillet 2020 au 30 juin 2022, pour un 3 pièces non meublé dans un logement construit après 1990 situé dans le quartier Charonne du 20e arrondissement de Paris s’élève à 18.3 €/m² (12.8 €/m² pour le loyer minoré et 22.0 €/m² pour le loyer majoré).

On revoir les loyers de référence chaque année en fonction du marché. Pour connaître le loyer de référence des villes participant à cette mesure, des sites officiels sont mis en place comme celui de la DRIHL  pour Paris, Plaine Commune et Est Ensemble. Il y a aussi le portail réalisé avec le SIILAB, laboratoire d’innovation publique et la DDTM du Nord pour Lille, Hellemmes et Lomme.

Où s’applique l’encadrement des loyers ?

La loi Élan promulguée en 2018 imposait aux zones tendues, un délai de 2 ans pour plafonner les loyers. Elles avaient donc jusqu’au 23 novembre 2020 pour encadrer la fixation des loyers d’habitation au sein du parc privé. Plusieurs villes ont ainsi suivi cette mesure, il s’agit de :

– Paris intra-muros : depuis le 1er juillet 2019

– Lille, Hellemmes et Lomme : depuis le 1er mars 2020

– Plaine Commune (Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse) : depuis le 1er juin 2021

– Lyon et Villeurbanne : depuis le 1er novembre 2021

– Est Ensemble (Bagnolet, Bondy, Bobigny, Les Lilas, Le Pré-Saint-Gervais, Montreuil, Pantin, Noisy-le-Sec et Romainville) : depuis le 1er décembre 2021

Courant 2022, d’autres territoires situés en zone tendue vont également appliquer à leur tour le plafonnement des loyers sur leurs communes. Il s’agit de Montpellier et de Bordeaux.

A terme, cette mesure pourrait concerner davantage de villes et plus particulièrement les communes situées sur le littoral qui connaissent une hausse des loyers très forte. Cette hausse empêche notamment les étudiants, les travailleurs et les familles aux revenus modestes de se loger. C’est pourquoi ce dispositif se prolonge au minimum jusqu’à fin 2023.

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