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Estimer la valeur de son bien immobilier

26/04/2023 - Pauline
5mn

Vous vendez votre bien immobilier ? Ou vous envisagez de le mettre en location et vous vous interrogez sur le montant du loyer que vous pouvez demander ? Peut-être aussi traversez-vous une période difficile comme un divorce ou une succession ? Les raisons de vouloir évaluer la valeur de sa maison ou de son appartement sont nombreuses. Mais l’exercice est difficile. Si vous êtes vendeur, vous pouvez être tenté de surestimer le prix de votre bien, avec l’espoir de dégager une meilleure plus-value.
Vous pouvez aussi inconsciemment confondre valeur affective et valeur financière. Et si au contraire, vous sous-estimez le prix de vente par rapport au marché ? Quels sont les critères qui déterminent la valeur d’un bien immobilier ? Comment bien estimer le prix de sa maison ou de son appartement ? Quels sont les risques d’une erreur d’estimation ? Voici des pistes pour ne pas vous tromper et vendre dans les plus brefs délais grâce à une estimation au juste prix.

Comment est déterminé le prix d’un bien immobilier ?

Le prix d’une maison ou d’un appartement peut varier du simple au triple. Il est fixé en fonction de nombreux critères liés à ses caractéristiques intrinsèques, son état général, son emplacement géographique et le marché immobilier.

Critère n°1 : les caractéristiques du bien immobilier

Le calcul de la valeur d’un bien immobilier repose sur des premiers critères objectifs et mesurables :

  • Le type de bien (appartement ou maison, copropriété
    ou logement individuel).
  • Le nombre de pièces.
  • La superficie totale du logement, déclinée en
    surface habitable par pièce.
  • Le cas échéant, la superficie de l’espace
    extérieur.
  • La présence d’un sous-sol ou de dépendances
    (parking, garage, abri de jardin,…)

Ces différents éléments permettent d’estimer un premier prix au mètre carré

Critère n°2 : l’état du logement et son potentiel

Le prix au mètre carré varie à la hausse ou à la baisse en fonction de l’état du bien immobilier et de son potentiel. Logiquement, le prix d’une maison ou d’un appartement avec travaux sera moins élevé que celui d’un logement entièrement rénové, vendu clés en main. L’exposition, la performance énergétique, l’isolation thermique, le type de chauffage, la présence de servitudes, le potentiel d’extension,… sont autant de facteurs qui influent sur la valeur immobilière.

Critère n°3 : la localisation géographique et l’état de l’offre et de la demande
locales

Un studio à Paris peut se vendre au même prix qu’un immeuble entier en Lozère. L’emplacement géographique est le critère numéro un qui peut faire tripler – voire plus -, le prix au mètre carré. Un secteur prisé, une demande élevée et une offre rare sont le trio gagnant d’une explosion de la valeur immobilière locale. Ce qui attire les acheteurs ? Un marché de l’emploi dynamique, une excellente desserte en transports, la proximité des services et équipements publics ou encore le cadre de vie exceptionnel.

Comment bien estimer la valeur de son bien immobilier ?

L’évolution des prix sur le marché de l’immobilier est constante. Heureusement les propriétaires disposent aujourd’hui de nombreuses solutions pour fixer un prix juste pour leur maison ou leur appartement.

Comparer les petites annonces immobilières et les ventes

Pour évaluer la valeur d’un bien immobilier, le premier réflexe est souvent de regarder les petites annonces locales publiées par les agences immobilières et autres vendeurs particuliers. Les analyser offre
de précieuses informations sur les prix du marché immobilier local en fonction des types de biens.

Savez-vous qu’il existe aussi des outils de comparaison mis à disposition par l’administration fiscale ? L’application « Demande de valeur foncière » recense l’intégralité des données foncières enregistrées sur les cinq dernières années. Il est également possible de consulter la valeur des transactions immobilières via l’outil en ligne Patrim, accessible depuis son espace
personnel sur www.impots.gouv.fr. Si ces techniques donnent un premier aperçu de la valeur d’un bien
immobilier, les résultats restent néanmoins à considérer avec prudence. Ils ne tiennent en effet pas compte de critères moins comparables comme l’état général des logements, leurs orientations ou encore la disposition des pièces.

Réaliser des simulations en ligne

Les simulateurs en lignes aident à compléter cette première approche. Travaux à réaliser, performance énergétique, luminosité, mitoyenneté, environnement,… : leurs questions ciblées intègrent
plus de critères liés au logement.

Il peut cependant être délicat pour un propriétaire d’estimer la qualité de la toiture ou d’évaluer le bon fonctionnement d’un système de chauffage. La subjectivité ou la méconnaissance technique peuvent biaiser l’estimation en ligne.

Faire appel à un expert immobilier

La solution la plus simple, rapide et fiable pour évaluer la valeur de sa maison ou de son appartement est de faire appel à une agence immobilière. La plupart proposent de réaliser une
estimation gratuite. L’avantage ? Les agents immobiliers sont des experts du marché immobilier local. Ils connaissent parfaitement l’état de l’offre et de la demande et les prix de vente des
biens similaires. Avec objectivité, ils savent évaluer la valeur à la hausse ou à la baisse d’une maison ou d’un appartement en fonction de ses atouts et de ses faiblesses.

Sous-évaluer ou surévaluer son bien immobilier : quels sont les risques ?

La surévaluation ou sous-évaluation de la valeur de votre maison ou de votre appartement n’est pas sans conséquences.

Existe-t-il un risque à surévaluer la valeur de son bien immobilier ?

Il n’existe pas de risque légal à surévaluer la valeur de votre bien immobilier. En revanche, cela peut avoir des impacts importants sur votre vie et vos projets. Si vous êtes vendeur, le principal risque est de… ne pas vendre faute d’acquéreur.

En fixant un prix trop élevé, vous découragez les acheteurs potentiels et perdez l’effet nouveauté qui attire. À l’affût du marché immobilier local, les éventuels acquéreurs adoptent une position
attentiste.
Et plus votre bien restera longtemps sur le marché, plus ils seront en position de force pour négocier son prix à la baisse, et ce même si vous avez déjà consenti un effort financier.

En espérant gagner de l’argent grâce à la surestimation de son bien immobilier, le vendeur risque d’obtenir l’effet inverse…

Les risques de sous-évaluer son bien immobilier

« Maison à vendre à petit prix ». Dans certaines situations, le vendeur peut volontairement souhaiter brader son logement au-dessous du prix du marché immobilier. Il peut vouloir faciliter l’acquisition du bien par un membre de la famille ou par un ami. Il peut aussi avoir besoin de vendre vite pour
s’engager dans un autre projet, mettre le point final à un divorce ou à une succession ou encore pour disposer d’argent rapidement.

Sachez que sous-évaluer la valeur d’un bien immobilier comporte des risques. Vous encourez :

  • Un risque fiscal : vendre un appartement ou une maison à un prix inférieur à sa valeur réelle peut attirer l’attention des services fiscaux. Si ceux-ci considèrent la vente comme une donation
    déguisée, ils peuvent exiger des droits de donation, voire annuler la transaction. Ils peuvent aussi demander de payer les droits d’enregistrement calculés sur la valeur réelle du bien, et non sur le
    prix de la vente.
  • Un risque de préemption : sous-évaluer la vente facilite l’exercice du droit de préemption de la commune. Dans certaines zones préalablement définies, celle-ci peut acheter en priorité les
    biens immobiliers pour réaliser une opération d’aménagement urbain d’intérêt général (construction de logements sociaux ou d’équipements collectifs par exemple).

Déterminer le prix juste est la clé pour vendre rapidement un bien immobilier. C’est également la clé pour fixer un loyer juste ou pour clore avec équité une succession ou un divorce. Estimer la valeur de sa
maison ou de son appartement est compliqué. Vous pouvez vous aider grâce aux simulateurs et bases de données en ligne et le recours à l’expertise et la fiabilité d’une agence immobilière.

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