Quelle assurance habitation pour une SCI ?
Vous souhaitez réaliser un investissement immobilier locatif en montant une SCI (Société Civile Immobilière) ? Pour vous protéger en cas de sinistre, il est important de bien vous assurer. Il existe sur le marché plusieurs solutions pour assurer un immeuble locatif. Entre la MRI, la PNO ou encore l’assurance habitation du locataire, nous vous aidons à y voir plus clair.
L’assurance habitation est-elle obligatoire en SCI ?
L’assurance habitation en SCI est obligatoire dans certains cas. En effet, selon la loi Alur, depuis le 1er janvier 2015, toutes les SCI propriétaires d’un logement en copropriété ont l’obligation de souscrire au minimum une assurance propriétaire non-occupant. Cette assurance est obligatoire pour les logements en copropriété, que le logement soit loué ou vacant.
Elle doit comprendre à minima une garantie Responsabilité Civile. Elle doit couvrir tous les dommages qui ne sont pas couverts par l’assurance de la copropriété ou du locataire. Pour sécuriser votre investissement en Société Civile Immobilière, voici donc les assurances obligatoires ou recommandées à prendre en compte.
L’assurance propriétaire non-occupant (PNO)
Obligatoire pour les logements situés en copropriété, cette assurance s’adresse aux propriétaires qui n’habitent pas dans le logement. Elle apporte une protection complémentaire à l’assurance habitation souscrite par le locataire. Elle couvre les dommages occasionnés au logement et aux tiers et comprend une garantie responsabilité civile obligatoire.
Cette assurance propriétaire non-occupant inclut également d’autres garanties qui peuvent varier selon les contrats et les assureurs. Ces garanties peuvent concerner : les dégâts des eaux, les incendies et explosions, les catastrophes naturelles, les catastrophes technologiques mais aussi des options telles que le vol, le vandalisme, les dommages électriques, la garantie loyers impayés, etc. Pour les logements en SCI hors copropriété, l’assurance PNO n’est pas obligatoire mais fortement recommandée.
L’assurance propriétaire occupant
Lorsqu’un associé de la SCI habite le logement, il doit obligatoirement souscrire une assurance habitation propriétaire occupant, même s’il est logé à titre gratuit ou qu’il fait partie d’une SCI familiale. Au même titre qu’un locataire, il doit être couvert au minimum par une garantie responsabilité civile. Le propriétaire occupant devra donc souscrire au moins 2 contrats : une assurance PNO au nom de la SCI propriétaire du bien et une assurance habitation à son nom pour sa qualité d’occupant du logement. L’assurance propriétaire occupant couvrira donc les risques locatifs et la responsabilité civile. Il est également possible de demander conseil à l’assureur pour ajouter des options supplémentaires.
L’assurance multirisques immeuble (MRI)
L’assurance multirisques immeuble (MRI) n’est pas une assurance obligatoire en SCI mais elle est également très fortement conseillée, notamment pour les immeubles de rapport. Dans ce genre de situation, la SCI est l’unique propriétaire de l’ensemble des logements de l’immeuble. Il n’y a donc pas de syndic de copropriété.
L’assurance MRI vient alors compléter l’assurance propriétaire non-occupant (PNO), elle prend en charge les dommages occasionnés dans les parties communes de l’immeuble. Elle couvre toutes les parties communes du bien immobilier, du toit en passant par les murs, les ascenseurs, les canalisations et les combles et comprend au minimum une assurance responsabilité civile.
L’assurance habitation pour le locataire
Tout locataire, qu’il s’agisse d’un logement acheté en SCI ou non, a l’obligation de souscrire une assurance qui le couvre au minimum pour les “risques locatifs”. Si vous avez investi en SCI pour faire du locatif, vos locataires seront donc dans l’obligation de souscrire une assurance habitation. Celle-ci prévoit une couverture pour les dommages causés au logement par un dégât des eaux, un incendie ou une explosion.
Le locataire peut souscrire des options complémentaires s’il le souhaite. Attention, l’assurance habitation du locataire ne prend pas en charge les dégâts occasionnés chez les voisins par le logement ou par le locataire lui-même. C’est à ce moment-là qu’intervient l’assurance propriétaire non-occupant (PNO).
Les autres assurances à prendre en compte
Afin de protéger votre investissement, vous pouvez également souscrire d’autres assurances telles que l’assurance perte d’exploitation qui assure la continuité de votre activité en cas de sinistre. Elle prend en charge le remboursement des biens endommagés ainsi que la baisse de votre chiffre d’affaires. Elle n’est pas obligatoire mais nous vous la recommandons fortement.
Enfin, si vous faites construire votre immeuble en SCI ou que vous réalisez de grands travaux de rénovation, vous devez également souscrire une assurance dommages ouvrage obligatoire qui couvre le bâtiment pendant 10 ans.
