Investir dans une location meublée : risques et avantages

Vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier. Le marché de l’investissement immobilier locatif vous séduit et vous envisagez d’investir dans un logement pour le mettre en location. Une question vous taraude : vaut-il mieux investir dans une location meublée ou dans une location nue ? 

Quels sont les avantages et inconvénients de ces deux options ? Bail, caution, régime fiscal, impôt, rendement locatif, statut juridique LMP (Loueur Meublé Professionnel) et LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : nous faisons le point pour vous sur l’investissement immobilier locatif dans une location meublée pour vous aider à faire le bon choix.

Location meublée ou location nue : quelles sont les différences ?

Une location meublée, c’est quoi ?

En application de la loi ALUR, pour être considérée comme une location meublée, une location doit obligatoirement respecter une liste de meubles et d’équipements minimum, annexée au bail :

• Un lit et sa literie.
• Des systèmes occultant dans les chambres.
• Un coin cuisine avec plaques de cuisson, four ou micro-ondes,
  réfrigérateur, congélateur ou compartiment à congélation, vaisselle en
  nombre suffisant et ustensiles de cuisine.
• Une table et des sièges
• Des étagères de rangement
• Des luminaires
• Du matériel d’entretien ménager

Investir dans une location meublée : avantages et inconvénients

Investir dans une location meublée offre plus de souplesse au bailleur. En effet, la durée de bail d’une location meublée est d’une année minimum – voire 9 mois pour une location à des étudiants -, contre une durée de 3 années pour une location nue. Le délai de préavis pour donner congé au locataire est de 3 mois avant l’échéance du bail, contre 6 mois pour une location nue.

Autre avantage : pour couvrir le risque plus élevé de détérioration du logement, la caution peut s’élever jusqu’à deux fois le loyer mensuel, contre un mois pour une location nue.

Les préjudices peuvent être donc mieux maîtrisés grâce aux règles qui ont été fixées pour permettre au loueur de pallier aux éventuels impayés de loyers ou autres troubles dans la résidence. Elles ont cependant un revers : un turn-over élevé et une gestion plus régulière. Chaque année, le propriétaire doit procéder au renouvellement du bail ou à la recherche d’un nouveau locataire pour son logement.

Pourquoi investir dans une location meublée ?

Investir dans une location meublée ouvre droit à une fiscalité très avantageuse pour les loueurs. C’est pourquoi l’investissement locatif dans l’immobilier continue à séduire.

Une fiscalité avantageuse

La fiscalité considère la location meublée comme une activité commerciale. Les revenus locatifs sont déclarés aux impôts comme bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

En outre, le bailleur a le choix entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC ou le régime réel.

Le régime micro-BIC est un régime fiscal de gestion simplifiée, avec un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs bruts. En revanche, il n’autorise pas le déficit immobilier. Il s’applique dès lors que les revenus locatifs ne dépassent pas 70 000 € annuels.

Le régime BIC réel permet de déduire les charges de ses revenus immobiliers locatifs imposables (intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux, frais de syndic et de gestion, amortissement de l’investissement immobilier et mobilier).

Par conséquent, le régime fiscal au réel est le plus favorable dans la majorité des cas. Si les conditions requises pour en bénéficier automatiquement ne sont pas remplies, il est possible d’y souscrire en faisant la demande auprès de l’administration fiscale.

LMP (Loueur Meublé Professionnel) ou LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ?

Il existe deux statuts pour un loueur immobilier de locations meublées : le statut LMNP et le statut LMP.

Le loueur est considéré comme exerçant une activité de location professionnelle si les revenus immobiliers locatifs sont supérieurs à 23 000 € et représentent plus de 50 % de vos revenus fiscaux. Dans ce cas, il bénéficie automatiquement du statut LMP. Dans les autres cas, c’est le statut de loueur LMNP qui s’applique.

Quels sont les avantages et inconvénients de ces deux statuts ? En LMP :

• Les déficits liés à la location dans l’immobilier sont imputés sur les revenus fiscaux globaux, alors qu’en LMNP, ils sont imputés sur les revenus locatifs.
• Les plus-values liées à l’immobilier sont exonérées sous certaines conditions. Sous statut LMNP, l’exonération totale des plus-values est accessible au bout de 30 ans
• Le loueur professionnel ne doit pas d’Impôt sur la Fortune immobilière (IFI) contrairement au LMNP.
• Les enfants d’un loueur professionnel bénéficient d’une réduction des droits de succession sur l’immobilier.

Néanmoins, considéré comme un professionnel de l’immobilier, le loueur sous statut LMP paie des cotisations sociales pour bénéficier du régime social des indépendants (RSI). Ce n’est pas le cas du loueur sous statut LMNP.  Le taux de taxation pouvant atteindre plus de 40 % peut faire réfléchir sur le statut à privilégier quand on a le choix. 

À noter : Certains loueurs non professionnels LMNP sont soumis aux charges sociales depuis le 1^er janvier. Ce sont les loueurs dont les locations rapportent plus de 23 000 € par an et qui louent un meublé pour de courtes durées.

Où investir pour une meilleure rentabilité de son investissement locatif ?

L’investissement dans l’immobilier locatif présentait en France, au premier trimestre 2022, une rentabilité moyenne de 4,4 %.

Cependant, la performance varie en fonction de plusieurs facteurs, comme la ville ou le type de logement. La location meublée de petites surfaces de logement est plus intéressante, avec un rendement plus élevé au mètre carré.

Investir dans une ville étudiante

L’investissement immobilier dans une location meublée est très rentable dans une ville accueillant de nombreux étudiants. Lyon, Bordeaux, Angers, Nantes, Rennes, Toulouse, Montpellier figurent au palmarès 2022 des villes attractives pour les étudiants. Métropole européenne, Lille attire aussi, ainsi que Marseille pour son climat.

En outre, investir dans une location meublée, dans une résidence de services pour étudiants ou non, c’est l’assurance de trouver facilement des locataires. La caution parentale et le dispositif Visale rassurent et sécurisent le paiement des loyers.

Oser le meublé de tourisme

Une résidence secondaire meublée peut être louée à l’occasion d’une location saisonnière dans une ville touristique pour une nuit, un week-end ou une ou plusieurs semaines et jusqu’à 90 jours consécutifs.

Les conditions pour qualifier un logement de meublé de tourisme sont plus souples. Il doit comporter des meubles, une literie, une gazinière ou des plaques de cuisson, un réfrigérateur et des ustensiles de cuisine.

Dans un contexte économique tendu, le marché de l’investissement immobilier locatif reste une valeur sûre et rentable. Investir dans le neuf ou investir dans l'ancien ? Quelle fiscalité ? Régime réel ou micro-ondes? LMP ou LMNP ? Dispositif Pinel ou Censi-Bouvard ? Nous vous avons dressé un premier tableau comparatif entre l’investissement immobilier dans la location meublée ou dans la location nue.

Enfin, avant de vous engager, n’hésitez pas à faire appel aux services d’un gestionnaire de patrimoine. Il étudiera votre projet personnel et faire les meilleurs choix immobiliers pour vous.