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Investir dans l’ancien : tout ce qu’il faut savoir avant de se lancer

14/12/2022 - Lucas
5mn

Vous avez envie de réaliser un investissement immobilier ? Et si vous vous lanciez dans un investissement locatif dans l’ancien. Il s’agit d’une opération rentable, notamment si vous respectez quelques règles de base. Voici donc quels sont les avantages à investir dans l’ancien et quelques conseils pour optimiser votre achat.

Pourquoi investir dans l’ancien ?

Un logement ancien est une habitation qui a déjà été habitée. Contrairement aux logements neufs tout juste sortis de terre, ces immeubles peuvent présenter de nombreux avantages.

Le prix d’achat, tout d’abord, est moins élevé pour un logement ancien que pour un logement neuf. Vous pouvez en effet profiter de tarifs au m2 10 à 30 % moins chers. Les charges aussi ont tendance à être moins élevées dans l’ancien car ce type d’immeuble est souvent plus petit et ne dispose pas forcément d’un ascenseur ou d’équipements bonus.

De plus, les logements anciens sont souvent situés en plein centre-ville, cette zone au cœur des commerces et des transports attire les locataires.

Enfin, investir dans l’ancien vous permet de profiter d’avantages fiscaux non négligeables. L’investissement immobilier locatif en loi Denormandie par exemple vous permet de bénéficier de réductions d’impôts. Ce dispositif, calqué sur la loi Pinel, concerne les logements très dégradés situés dans certaines communes. En achetant ce type de bien et en réalisant des travaux de rénovation pour les mettre en location, vous pouvez bénéficier de réduction d’impôts jusqu’à 21 % du prix du bien.

Si vous souhaitez réaliser une plus-value immobilière, les biens immobiliers anciens présentent également plus d’avantages que les logements neufs. Une fois rénovés, ils sont très prisés et se vendent parfois plus chers que les logements neufs. Notamment s’ils sont situés sur un emplacement de choix. Sans oublier que certains travaux de rénovation énergétique notamment peuvent être financés par des aides de l’Etat ou des crédits d’impôt.

Comment investir dans l’immobilier ancien ?

Pour savoir comment investir dans l’immobilier ancien, il convient de respecter quelques étapes clés. Celles-ci vous aideront à y voir plus clair et à prendre en compte tous les paramètres (emplacement, type de bien, prix du loyer, etc.). Voici les points les plus importants.

Choisir le logement

Le choix du logement est primordial pour votre investissement immobilier. Il doit répondre à la demande et vous assurer un bon rendement locatif. Pour cela, vous pouvez vous faire accompagner par un professionnel qui connaît parfaitement la ville où vous souhaitez investir. Il vous aidera à choisir un bien dans une zone idéalement située.

Le choix de la surface est également très important. Si vous souhaitez investir dans l’ancien dans une ville universitaire, vous pourrez privilégier les petites surfaces de type studio ou T2 dans un emplacement proche des facs. Si votre cible est plutôt un jeune couple ou une famille, il faudra alors opter pour des logements plus spacieux.

Plusieurs types de biens immobiliers peuvent également attirer votre attention. Selon vos objectifs vous pourrez en effet choisir :

  • Un logement vide : ce type de logement est idéal car il vous offre beaucoup de liberté. Vous pourrez y réaliser des travaux, le meubler ou non et sélectionner vos futurs locataires.
  • Un logement occupé : en achetant un logement déjà occupé vous n’avez pas besoin de rechercher un locataire, il sera déjà présent. Vous pourrez ainsi commencer à percevoir des loyers dès l’achat du bien.
  • Un logement meublé : ce type de bien inclut un certain nombre de meubles et d’équipements. S’ils sont en bon état, vous pourrez les conserver pour louer votre bien meublé et ainsi percevoir des loyers plus élevés.
  • Un logement en viager : investir en viager peut vous permettre de réaliser une bonne opération financière. Vous devenez propriétaire en versant une somme fixée au moment de l’achat ainsi que des mensualités jusqu’au décès de l’ancien propriétaire ou son départ en maison de retraite. Il vous faudra toutefois attendre quelques années avant de louer le bien et de percevoir des revenus locatifs.

Choisir son financement

Avant d’investir dans l’ancien, vous devez mettre en place un plan de financement pour votre achat. Les taux d’emprunt actuels sont extrêmement bas alors, même si vous avez les moyens de payer comptant, il peut être judicieux de demander un prêt. C’est notamment le cas si vous déclarez vos recettes locatives au régime réel car vous êtes soumis à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés. En effet, vous pourrez de cette façon réduire chaque année de vos revenus locatifs les intérêts de votre emprunt mais aussi les cotisations d’assurance décès.

Faire des travaux

Les travaux de rénovation peuvent avoir un réel impact sur le coût total de votre projet. Avant d’investir dans l’ancien, pensez donc à estimer le montant global des travaux. Ceux-ci pourront alors être intégrés à votre crédit immobilier ou faire l’objet d’un prêt bancaire spécifique. Pensez à bien estimer vos dépenses pour ne pas compromettre la rentabilité de votre investissement locatif dans l’ancien.

Définir le montant du loyer

En tant que propriétaire, vous avez la liberté de fixer le montant du loyer. Pour être au plus près du marché et trouver facilement des locataires, pensez à fixer un prix juste. Vous pouvez pour cela vous faire aider d’un professionnel ou bien analyser les prix pratiqués dans votre ville sur des logements similaires. Et si vous n’avez pas envie de gérer vous-même la location de votre bien, vous pouvez opter pour la gestion locative. En confiant votre appartement ou votre maison à un professionnel, vous vous libérez de nombreuses contraintes (recherche des locataires, visites, rédaction des contrats, état des lieux, etc.).

Les règles à respecter pour proposer une location dans l’ancien

Lorsque vous réalisez un investissement locatif dans l’ancien, vous devez vérifier que le logement respecte tous les critères de décence avant de le proposer à la location. Ces critères de “décence obligatoire” sont détaillés dans la loi Solidarité et renouvellement urbains (SRU) du 13 décembre 2000.

Le logement doit donc :

  • disposer d’une pièce de vie d’au moins 9 m2 avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m ;
  • être protégé contre les infiltrations d’air et d’eau ;
  • avoir des réseaux d’électricité et de gaz mais aussi d’équipements de chauffage aux normes ;
  • disposer d’une installation sanitaire et d’un système d’évacuation des eaux usées ;
  • avoir un coin cuisine et de l’eau potable ;
  • proposer une aération et un éclairage suffisants ;
  • ne pas nuire à la santé des habitants et ne pas être infesté de parasites ou d’animaux nuisibles.

Si vous optez pour la location meublée, vous devrez également proposer un certain nombre d’équipements conformément à la loi Alur. Le logement devra notamment inclure une literie, des plaques de cuisson, des volets ou des rideaux, un réfrigérateur et un congélateur, une table, des sièges ou encore des luminaires.

Choisir les bonnes assurances

Lorsque vous louez votre bien immobilier, le locataire se doit de souscrire une assurance habitation à son nom. De cette façon, il est couvert en cas de dégradation du logement.

Toutefois, il est judicieux de souscrire en plus une assurance propriétaire non-occupant (PNO). Celle-ci vous couvre en cas de vol, de vandalisme, de défaut sur les réseaux de gaz et d’électricité, d’incendie, d’explosion, d’inondation ou encore de catastrophe naturelle. Il s’agit d’une assurance qui vient compléter celle de votre locataire.

L’assurance PNO peut également s’avérer indispensable si le locataire n’a pas souscrit d’assurance ou s’il n’est pas responsable en cas de sinistre. De même, lorsque le locataire quitte l’appartement ou la maison, le logement est inoccupé et sera donc couvert grâce à l’assurance propriétaire non-occupant.

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