Inflation : risque-t-on une augmentation drastique des loyers ?

Les dernières estimations de l’INSEE annoncent en France, en août 2022, un taux d’inflation de 5,8 % sur une année. Mais qu’en est-il dans le secteur de l’immobilier ? Vous êtes locataire et vous vous interrogez : devez-vous vous attendre à une augmentation de votre loyer proportionnelle à la hausse des prix ? Devez-vous envisager le « pire », avec une augmentation de vos dépenses logement de plus de 5 % ?

Les experts annoncent une forte augmentation des loyers en 2022 et 2023. Mais celle-ci sera inférieure à l’inflation. Par une loi sur le pouvoir d’achat promulguée le 7 août 2022, le gouvernement renforce les dispositifs d’encadrement des loyers afin d’atténuer l’effet de la hausse du coût de la vie sur les budgets des ménages.

Comment les loyers sont-ils fixés et revalorisés ? Existe-t-il un lien entre évolution de l’inflation et évolution des loyers ? Quels sont les dispositifs permettant d’encadrer les hausses ? On vous dit tout.

Inflation et loyers : comment ça marche ?

La révision annuelle des loyers

La loi autorise les propriétaires à augmenter les loyers hors charge une fois par année. On appelle ce mécanisme la révision annuelle. Le bail doit spécifier les conditions sous le terme de clause de révision. Si aucune clause de révision n’a été prévue au contrat, le gel du loyer s’applique pendant toute la durée de la location.

Dans le secteur privé, le loyer est révisé à la date précisée dans le contrat. À défaut, la révision s’effectue à la date anniversaire de la signature du bail. Dans le secteur social, la date est fixée au 1^er janvier.

À noter : la révision annuelle du loyer est facultative. Les propriétaires privés n’ont aucune obligation de l’appliquer.

Comment est calculée la hausse annuelle des loyers ?

Tout d’abord, l’inflation se mesure grâce à l’indice des prix à la consommation (IPC). Cet indice prend en compte dans ses calculs l’évolution des coûts de l’alimentation, de l’énergie, des produits manufacturés, des services et du tabac. Si les loyers étaient indexés sur l’inflation, ils devraient augmenter ou baisser en fonction de l’évolution générale des prix.

Or, ce n’est pas le cas. La révision annuelle des loyers s’indexe sur un autre indice : l’indice de référence des loyers (IRL). La différence avec l’indice des prix à la consommation ? Il ne prend pas en compte l’évolution des prix du tabac et d l’énergie. Si l’inflation a augmenté de 5,8 % sur un an, l’indice de référence des loyers n’a évolué dans le même temps « que » de 3,6 %.

Le montant maximum du loyer révisé se calcule grâce à l’IRL. C’est un montant plafond.

Comment calculer le montant maximum du loyer révisé ?

Voici un exemple. Votre loyer mensuel hors charges (L) s’élève à 750 euros. Vous avez signé votre bail le 1^er octobre 2019. Ainsi, votre propriétaire a le droit de réviser votre loyer au 1^er octobre 2022. Pour calculer le montant plafond, vous devez connaître l’IRL actuel et l’IRL qui s’appliquait au moment de la signature de votre bail, soit celui du 2^ème trimestre 2022 (N) et celui du 2^e trimestre 2019 (P). Ces indices sont publiés sur le site de l’INSEE.

La formule est la suivante : (L x N) / P. Nous avons fait le calcul pour vous. Avec un IRL actuel de 135,84 et un IRL de référence de 129,72, votre propriétaire pourra augmenter votre loyer jusqu’à 785,38 €, soit une hausse de 4,7 %. L’impact sur votre budget sera fort mais inférieur à l’inflation. Votre bailleur peut aussi décider de fixer un nouveau loyer intermédiaire, à 770 euros par exemple.

Sachez que l’IRL de référence n’est pas forcément celui en vigueur à la date de signature du bail. Votre contrat peut spécifier un autre indice de base.

Rassurez-vous. Il existe des simulateurs en ligne pour calculer le montant maximum de votre loyer après révision annuelle.

À noter : si le propriétaire a sous-évalué le loyer au moment de la signature du contrat ou s’il a réalisé des travaux d’amélioration du logement, il peut appliquer un loyer supérieur au montant plafond.

Comment l’augmentation des loyers est-elle contrôlée ?

Le choix d’indexer les loyers sur l’indice de référence des loyers et non sur l’indice des prix à la consommation permet de limiter l’augmentation des loyers en période d’inflation. Cependant, l’évolution de l’IRL est incertaine et peut engendrer de fortes hausses de loyers. Pour protéger les locataires, l’État a mis en place des garde-fous : l’encadrement des loyers dans les zones tendues.

Depuis plusieurs années, les loyers sont encadrés dans les zones tendues. Ce sont des zones où la demande de location est très supérieure à l’offre de logements. Or, une demande plus élevée que l’offre provoque inévitablement une hausse des prix. Il en est de même pour les loyers. L’État a donc pris des mesures pour créer des boucliers et endiguer la hausse des loyers.

Grâce à un encadrement dans des zones précises

Deux types de zones tendues existent, avec des règles d’encadrement des loyers différentes :

• les zones tendues ayant mis en place de façon volontaire, dans le cadre de la loi ELAN de 2018, le dispositif expérimental d’encadrement et de plafonnement des loyers : il s’agit aujourd’hui des villes de Paris, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, Lille, Hellemes et Lomme, ainsi que de certaines communes de Seine-Saint-Denis. D’autres villes peuvent se porter candidates jusqu’au 23 novembre 2022 pour expérimenter le dispositif. Les montants minimum et maximum de référence se fixent par arrêtés préfectoraux. Depuis avril 2022, les agences immobilières doivent préciser le loyer de référence maximum des biens en location ;

• les agglomérations de plus de 50 000 habitants où le marché locatif est tendu : dans ces zones, l’encadrement des loyers concerne près de 4,6 millions de logements. Les règles se fixent par décret, on les reconduit chaque année depuis 2017. Elles s’appliquent donc lors du renouvellement du bail ou en cas de relocation. Des dispositions particulières concernent les logements restés vacants et mis en location.

Pour savoir si votre habitation est située dans une zone tendue, vous pouvez consulter le site service-public.fr

La loi sur le pouvoir d’achat d’août 2022

Cependant, les zones tendues sont loin de concerner la majorité de locataires. Dans les autres communes, les propriétaires disposent d’une grande souplesse pour fixer les loyers et les augmenter entre deux locataires. C’est pourquoi, face à l’augmentation du coût de la vie et au risque d’augmentation drastique des loyers, le gouvernement a pris des mesures supplémentaires cet été 2022 dans une loi du 16 août dernier.

Parmi les « mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat », plusieurs concernent le secteur immobilier. Trois intéressent particulièrement les locataires dont le plafonnement de l’indexation des loyers à 3,5 % :

• jusqu’au 30 juin 2023 : cela signifie que, pendant cette période, les propriétaires ne pourront pas augmenter les loyers de plus de 3,5 %, quel que soit l’indice de référence des loyers (IRL) ;
• la revalorisation de 3,5 % des aides personnalisée au logement (APL), avec effet rétroactif au 1^er juillet 2022 ;
• le gel des loyers pour les logements dont le diagnostic de performance énergétique est classé F ou G.

Jusqu’en 2022, la hausse des loyers n’avait jamais dépassé le taux de 2 % par an en France. Or, dans les prochains mois, vous devez vous attendre à une augmentation annuelle de votre loyer d’au maximum 3,5 %. Certes, c’est inférieur à l’inflation. Certes, le gouvernement a mis en place un bouclier pour protéger le pouvoir d’achat des ménages. Mais si votre bailleur applique à la lettre ses droits, vous devrez payer cette augmentation. Rappelons que la révision des loyers est facultative et que la hausse de 3,5 % est un maximum qui n’exclut pas des augmentations plus légères. Les propriétaires feront-ils aussi un geste pour protéger le pouvoir d’achat de leurs locataires ?