Acheter un logement loué : faut-il investir dans un bien occupé ?

Vous souhaitez réaliser un investissement immobilier locatif ? Et si vous vous lanciez dans l’achat d’un logement occupé ? En faisant ce choix, vous pouvez percevoir des loyers dès la réception des clés du logement. Cette solution présente de nombreux avantages mais il convient également d’éviter certains pièges et de bien connaître toutes les réglementations pour pouvoir récupérer ou revendre votre bien. Voici ce que vous devez savoir.

Pourquoi acheter un bien loué ?

Acheter un appartement loué présente quelques avantages non négligeables si vous souhaitez réaliser un investissement locatif. Tout d’abord, vous pouvez réaliser une bonne affaire car les logements occupés subissent généralement une décote par rapport aux appartements vides. La décote peut aller jusqu’à 15 % dans certaines villes et selon la superficie du logement.

Ensuite, puisqu’un locataire est déjà en place, vous gagnez du temps et pouvez percevoir des loyers dès la réception des clés. Avant de vous lancer, voici tout de même quelques critères à prendre en compte pour l’achat d’un logement occupé.

Quelles sont les précautions à prendre avant d’acheter un appartement loué ?

Si vous souhaitez acheter un bien avec locataire en place, voici quelques éléments à vérifier en amont :

• l’état du bien et sa localisation ;
• la rentabilité locative du bien ;
• la cohérence du loyer fixé avec les prix du marché ;
• la qualité du dossier du locataire en place ;
• l’absence de loyers impayés ;
• l’absence de contentieux entre le locataire et son bailleur ;
• le bail en cours et ses différentes clauses ;
• l’état des lieux d’entrée du locataire.

Une fois que vous avez acheté votre appartement loué, nous vous invitons à souscrire une assurance propriétaire non-occupant (PNO). Même si votre locataire souscrit sa propre assurance habitation, cette protection supplémentaire vous permet d’être mieux couvert en cas de sinistre ou lors de la période de vacance entre deux locations.

Quelles sont les obligations du bailleur ?

Lorsque vous achetez un logement loué, vous devenez bailleur et devez respecter certaines obligations envers votre locataire. Tout d’abord, vous ne pouvez pas modifier le bail en cours signé entre le locataire et l’ancien propriétaire.

De ce fait, vous n’avez pas la possibilité d’augmenter le loyer ou de modifier certaines clauses du contrat. En tant que bailleur, vous avez également l’obligation de veiller à ce que le logement réponde à tous les critères de décence prévus par la loi. Si vous souhaitez vendre ou récupérer le logement, il vous faudra également respecter des délais de préavis détaillés plus bas.

Comment récupérer le logement ?

Investir dans un appartement loué peut être une solution rentable si vous avez pour projet de réaliser un investissement locatif. Si vous souhaitez, à un moment donné, récupérer le logement pour y vivre, vous devrez en revanche respecter quelques conditions.

Il vous faudra en effet donner congé à votre locataire au moins 6 mois avant la date d’échéance du bail pour un logement vide et 3 mois pour un logement meublé. Attention, il n’est possible de récupérer le logement que si vous avez pour projet d’y vivre et d’en faire votre résidence principale ou bien d’y loger un parent proche.

La loi prévoit également des délais spécifiques pour récupérer un bien loué vide selon deux cas de figure :

• La date d’échéance du bail du locataire intervient moins de 2 ans après l’achat du logement occupé : dans ce cas vous pouvez donner congé au locataire pour la date d’échéance de son bail mais le congé ne s’appliquera que 2 ans après la date d’achat. Si vous avez acheté le bien le 1er janvier 2021 et que le bail du locataire arrive à échéance le 1 avril 2022, vous ne pourrez récupérer le bien qu’à partir du 1er janvier 2023.
• La d’échéance du bail du locataire intervient plus de 2 ans après l’achat du logement occupé : le locataire devra rendre les clés au plus tard à la date d’échéance du contrat de bail et vous pourrez récupérer de suite le logement.

Comment revendre le logement ?

Si le bien immobilier que vous avez acheté est occupé par un locataire, cela ne vous empêche pas de le mettre en vente. Un bien peut en effet être vendu libre ou occupé. Toutefois, vendre un bien occupé peut entraîner une décote sur le prix. En effet, en vendant votre bien avec un locataire en place vous ne vous adressez qu’à des investisseurs et passez donc à côté de nombreux acheteurs potentiels.

Pour éviter cela, vous pouvez demander congé à votre locataire. La demande de congé doit respecter les délais légaux qui sont de :

• 6 mois pour les logements loués vides ;
• 3 mois pour les logements loués meublés.

Une fois ces délais passés, le locataire peut quitter le logement et vous pouvez donc le vendre libre.

Bon à savoir : si votre logement est loué vide, votre locataire est prioritaire pour acheter le logement. Il conserve sa priorité pendant les deux premiers mois du préavis de vente. Vous devez donc lui envoyer une offre de vente en même temps que le préavis de congé.

Si vous avez dépassé les délais de congé ou que vous souhaitez vendre votre logement avec le locataire en place, vous pouvez également le faire. Cette option vous permet de continuer à percevoir des loyers jusqu’au moment de la vente définitive.

De plus, certains logements se prêtent parfaitement à la vente avec locataire. Dans les grandes villes, les logements de type studio, T1 ou T2 peuvent représenter un bel investissement immobilier locatif. Si vos loyers sont au prix du marché et que le locataire paie régulièrement, l’investisseur n’aura pas à se charger de rechercher des locataires et il connaîtra d’avance la rentabilité locative du bien. Pour le locataire en place, rien ne change. Le contrat de bail est transféré au nouveau propriétaire.